Economia vacilante; incerteza política; juros, impostos e inflação em alta. Por mais que o cenário aponte para uma retração no volume de investimentos no Brasil, a realidade do mercado imobiliário – especialmente no Rio Grande do Norte - parece bem diferente. Sem desconhecer as dificuldades, o empresariado do setor continua investindo e em busca de resultados mais expressivos.
Recentemente apontada como a quinta melhor cidade brasileira com até um milhão de habitantes para se investir em imóveis, Natal faz jus à posição privilegiada no ranking nacional. Entre os diversos empreendimentos em curso na cidade, está prevista até mesmo a construção de um bairro inteiro na região da Rota Sul, entre Natal e Parnamirim.
Na lista divulgada pela revista Exame, publicação especializada em economia, em que constam os resultados de uma pesquisa conduzida pela empresa de consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, a capital potiguar foi definida como um ótimo local para investimentos em imóveis de todos os padrões.
O material trouxe uma abordagem diferente das pesquisas tradicionais do setor imobiliário – em vez de considerar a valorização dos imóveis e o preço do metro quadrado médio das cidades, o que mostra um reflexo dos negócios já concretizados, os técnicos optaram por averiguar a demanda presente em cada polo pesquisado, traçando tendências futuras.
Segundo foi divulgado pela empresa de consultoria, 94% dos municípios brasileiros passaram por uma análise criteriosa, na qual foi estabelecido o indicador P2i-Lead, um fator que pondera diversas variáveis características de cada cidade, como renda per capita, nível de instrução da população, presença de empresas com atuação forte no mercado e déficit imobiliário.
De posse dos dados, a Prospecta elaborou uma lista com os 100 municípios que demonstram mais potencial para investimentos no setor imobiliário. Natal aparece como o quinto lugar do ranking, que tem as primeiras posições dominadas por cidades do interior paulista. Considerando apenas o Nordeste do País, a capital potiguar surge como principal destaque regional, à frente de Maceió (em oitavo na lista geral) e João Pessoa (a décima melhor colocada).
Apesar de a pesquisa ter vindo à tona há menos de um mês, já havia grupos investidores antenados nas vantagens de se apostar na capital potiguar, caso do grupo multinacional Ritz, presente no RN desde 2008.
Segundo o diretor de marketing da empresa no Brasil, Fernando Lessa, a incorporadora vem analisando o mercado local há algum tempo e lançou o primeiro empreendimento potiguar no ano de 2010 – o Condomínio Palm Springs, em Muriú, uma estrutura de luxo que está concluindo a segunda fase de comercialização.
Com imóveis em ritmo adiantado de construção, o local deve estar ocupado até o próximo verão. O grupo está absolutamente satisfeito com o retorno alcançado após os investimentos no Estado. “Natal é uma cidade que tem como característica primordial a atratividade. A capital potiguar é um polo migratório muito forte, o que confere um perfil excelente para investimentos imobiliários, independente das oscilações observadas no mercado financeiro. Definitivamente, não é uma seara de oportunidades sazonais”, atestou.
Outra situação elencada pelo executivo da Ritz é um crescimento no poder aquisitivo do natalense médio – segundo os dados levantados pela Prospecta, a média de renda da População Economicamente Ativa (PEA) de Natal é de seis salários mínimos, algo próximo dos R$ 5 mil.
Esse ponto deságua na formação de uma demanda forte por imóveis de alto padrão, inclusive refletindo outra característica comumente encontrada na sociedade potiguar, a busca por status.
Mesmo com o momento sombrio da economia brasileira, essa conjunção de variáveis faz com que o cenário local se apresente favorável. Uma mostra disso é o fato de que o grupo Ritz permanece apostando na manutenção do ritmo produtivo.
“Sabemos que há saturação de alguns produtos no mercado imobiliário, mas, ao mesmo tempo, existe toda uma gama de possibilidades que seguem gerando uma demanda altíssima, caso dos condomínios horizontais; então o momento segue propício para projeção e lançamento de novos empreendimentos na capital”, ponderou Fernando Lessa.
Condomínio-bairro, mais uma tendência
Esse perfil de valorização dos condomínios horizontais, que continua com índices altos de procura, conforme explicou o diretor de marketing Fernando Lessa, é reflexo imediato de dois fatores distintos, porém complementares, da realidade do País. De um lado, o combalido cenário da segurança pública, que gera mercado para estruturas que venham a suprir o déficit deixado pelo Poder Público, propiciando tranquilidade ao público consumidor; e uma busca por qualidade de vida, visto que há uma forte tendência de procura por afastamento do caos dos grandes centros.
O mais ousado investimento do grupo, nesse sentido, é o lançamento de um complexo de condomínios horizontais de alto padrão inserido na região conhecida como Rota Sul, que engloba a conurbação entre os município de Natal e Parnamirim.
O Majestic Village ocupará uma área total de 75 hectares e irá reunir, além dos residenciais, condomínios específicos com polos de serviços aos moradores.“É como a criação de um verdadeiro bairro de alto padrão. Ergueremos condomínios de casas e de serviços, com o intuito de proporcionar o máximo de tranquilidade aos clientes. Teremos mercados, escolas, clínicas, enfim; todo tipo de serviço integrado para que o morador não precise enfrentar trânsito, engarrafamento, essas coisas. Como fica claro, o foco do mercado é a qualidade de vida”, atestou.
Ao contrário do que possa parecer, contudo, essa proposta não está relegada exclusivamente às classes A e A+. A tendência atual, segundo o especialista da Ritz, é oferecer um produto diferenciado, com estrutura de alto padrão, mas acessível à classe média. A primeira etapa do conglomerado condominial, inclusive, será focada nessa parcela da população, com terrenos de, em média, 200 metros quadrados e preço inicial na casa dos R$ 80 mil, valor que poderá ser financiado em até 10 anos.
“Imóvel sempre será investimento seguro, especialmente em uma cidade como Natal. Determinadas áreas têm potencial de valorização muito alto, chegando a 200% no curto prazo – quatro ou cinco anos”, destaca Fernando Lessa.
Sinduscon projeta novo "boom" de investimentos
Em análise do atual momento econômico nacional e do mercado imobiliário potiguar, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado (Sinduscon/RN), Arnaldo Gaspar Júnior, traçou perspectivas animadoras para o desenvolvimento econômico local.
Segundo Gaspar, considerando as pesquisas tradicionais – o Sinduscon divulga resultados trimestralmente, com base no Índice de Velocidade de Vendas (IVV), que marca a diferença entre oferta e procura por imóveis – o atual momento é excelente para o investimento por parte do público consumidor, ainda que a economia nacional esteja claudicante, já que os preços estão muito baixos, devido ao excedente de oferta.
“Essa pesquisa da Exame com uma metodologia diferente, em contrapartida, veio trazer uma nova e interessante visualização sobre o mercado, mostrando possibilidades reais e atuais de investimento inclusive para o empresariado”, declarou.
Outro ponto abordado pelo presidente do Sinduscon são as movimentações cambiais que vêm ocorrendo recentemente. Segundo ele, com a moeda brasileira voltando a um patamar de realidade frente ao dólar, após um longo período de valorização forçada pelo Governo Federal, o País voltará a ser muito atrativo ao mercado internacional, especialmente o europeu, que atravessa um momento de recuperação na liquidez financeira.
“Vejo excelentes possibilidades de isso acontecer. Melhor ainda, caso as projeções se concretizem, Natal sairá muito na frente, justamente pelas características ressaltadas na pesquisa que a Exame divulgou. Fico muito otimista com a conjunção de fatores que vêm se desenhando, temos tudo para passar por um verdadeiro boom de investimentos”, declarou.
Gaspar, todavia, alertou para a necessidade de a máquina pública estar preparada para absorver essa alta substancial nos investimentos. Segundo ele, é preciso desburocratizar os licenciamentos e os registros para novos empreendimentos, o que já prejudicou bons momentos pelos quais o RN passou em anos anteriores.
“É preciso otimizar o trabalho dos órgãos responsáveis, definir o papel de cada um para evitar entraves burocráticos prejudiciais ao desenvolvimento econômico do Estado. A (Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo) Semurb, o (Instituto de Desenvolvimento Sustentável e Meio Ambiente) Idema e o (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis) Ibama precisam integrar as ações para facilitar os licenciamentos”, apontou.
“Hora de comprar é agora”
O posicionamento de Arnaldo Gaspar Júnior sobre o mercado local foi acompanhado por Sílvio Bezerra, ex-presidente do Sinduscon e atual delegado representante da entidade junto à Federação das Indústrias do Rio Grande do Norte (Fiern), além de presidente de uma das principais construtoras do estado, a Ecocil.
Ele explica que, sob o ponto de vista dos resultados alcançados recentemente, o momento é excelente para quem procura investir em imóveis.
“É notório que existe uma oferta variada de imóveis. É lógico que alguns segmentos estão superofertados, mas existem nichos que não foram ocupados. Concluo, por isso, que o momento seja favorável a investimentos. Não sei o que ocorre nas demais cidades, mas acredito que o setor tem crescido aqui, como mostra a pesquisa da Exame, e a hora de comprar é agora” aconselhou.
O empresário contou à reportagem que um índice publicado pela Exame chamou sua atenção: o déficit imobiliário de 34,18%. Segundo explicou Bezerra, esse indicador mostra o número de habitações que o mercado poderia construir para atender a demanda existente. Simplificando, é o percentual da população que não possui casa própria.
“O déficit é grande porque nem todo mundo tem condição de comprar. Além disso, não existe volume de crédito suficiente para que o setor atenda a toda a demanda. Se tem gente nascendo, população crescendo, em geral, isso leva à busca de moradia. O aumento da demanda, do poder aquisitivo, isso faz com que haja movimentação”, afirmou.
O executivo ainda destacou a renda per capita e os preços extremamente competitivos em comparação às demais cidades como um diferencial, o que vem recompondo o poder investidor do empresariado – enquanto no ano passado a Ecocil lançou apenas um novo empreendimento, já há quatro programados para 2015.
Pesquisa buscou mercados em expansão
A reportagem publicada pela revista Exame no início de fevereiro descortinou num novo horizonte de possibilidades para o mercado imobiliário nacional. Quanto à opção pelo espectro de municípios com população limitada a um milhão de habitantes, a diretoria da Prospecta exaltou a intenção de buscar mercados em expansão, propícios a investimentos substanciais e lucrativos, em detrimento de locais nos quais o setor já atingiu um alto nível de saturação.
Segundo o diretor de novos negócios da consultoria, Cristiano Rabelo, o principal intuito da iniciativa é sinalizar e conduzir o empresário a um olhar mais amplo sobre os mercados emergentes, permitindo maior embasamento na escolha dos investimentos.
Conforme explicou o especialista, o estudo divulgado em fevereiro último é menos dependente das oscilações do mercado financeiro, visto que utiliza uma enorme gama de variáveis para gerar o índice de atratividade relativo a cada município.
“Para demonstrar o potencial imobiliário dessas regiões, cruzamos informações colhidas junto a sistemas de georreferenciamento, ao Datasus, Ministério do Trabalho, IBGE... em suma, foi feita uma coletânea de indicadores econômico-sociais com vistas a traçar um perfil fidedigno do setor imobiliário no País”, esclareceu Rabelo, salientando que a divulgação dessa lista com os 100 primeiros municípios é apenas a etapa inicial do trabalho.
“Na próxima semana será divulgado, no site da Prospecta, o resultado completo dos estudos, com o detalhamento de todos os 5.553 municípios estudados. Estamos apresentando um estudo com validade mais duradoura, o que poderá embasar melhor as ações do mercado imobiliário daqui para a frente”, finalizou.
Dez melhores cidades para se investir em imóveis
1º - São Bernardo do Campo/SP – 0,820.
Déficit imobiliário de 27,83%. Média de sete salários.
2º - Campo Grande/MS – 0,767.
Déficit imobiliário de 29,24%. Média de seis salários.
3º - Santo André/SP – 0,767.
Déficit imobiliário de 29,71%. Média de sete salários.
4º - Osasco/SP – 0,746.
Déficit imobiliário de 33,82%. Média de seis salários.
5º - Natal/RN – 0,739.
Déficit imobiliário de 34,18%. Média de seis salários.
6º - Ribeirão Preto/SP – 0,733.
Déficit imobiliário de 31,81%. Média de sete salários.
7º - São José dos Campos/SP – 0,731.
Déficit imobiliário de 33,07%. Média de sete salários.
8º - Maceió/AL – 0,721.
Déficit imobiliário de 31,82%. Média de cinco salários.
9º - Niterói/RJ – 0,716.
Déficit imobiliário de 28,91%. Média de 10 salários.
10º - João Pessoa/PB – 0,701.
Déficit imobiliário de 33,30%. Média de cinco salários.
